Mieten oder Kaufen – Rechner
Vergleichen Sie Mieten und Kaufen einer Immobilie: Nettovermögen im Zeitverlauf, monatliche Kosten und das Break-even-Jahr, mit Ihren eigenen Annahmen.
🔒 Läuft vollständig in Ihrem Browser — nichts wird hochgeladenWie Mieten und Kaufen verglichen werden
Der fairste Weg, Mieten und Kaufen zu vergleichen, besteht darin, beiden Wegen dasselbe Geld zu geben und zu sehen, wer am Ende wohlhabender ist. In diesem Modell leistet der Käufer die Anzahlung plus Kaufnebenkosten und zahlt dann Hypothekenrate, Grundsteuer, Versicherung, Instandhaltung und etwaige Hausgeld- bzw. Gemeinschaftsgebühren. Der Mieter behält dieses Startkapital, legt es an und zahlt Miete. Immer wenn ein Weg in einem Monat weniger kostet als der andere, wird die Differenz zu Ihrer gewählten Rendite angelegt. Am Ende des Zeitraums wird das Nettovermögen beider Seiten zusammengerechnet und verglichen. So wird sichergestellt, dass keiner der beiden Wege durch zusätzliches Geld bevorzugt wird.
Die Formeln
Die monatliche Hypothekenrate beträgt P × r ÷ (1 − (1 + r)−n), wobei P der Kreditbetrag, r der Monatszins und n die Anzahl der Raten ist. Der Immobilienwert wächst mit Kaufpreis × (1 + Wertsteigerung)Jahre. Das Nettovermögen des Käufers ist Immobilienwert × (1 − Verkaufskosten) − Restschuld + Anlagen. Das Nettovermögen des Mieters ist sein Anlageportfolio. Die Miete steigt einmal pro Jahr um Ihre Mietsteigerungsrate, während Grundsteuer und Instandhaltung dem Immobilienwert folgen. Der Break-even-Punkt ist der erste Monat, nach dem das Nettovermögen des Käufers dauerhaft auf oder über dem des Mieters liegt; geschieht das nicht innerhalb von 50 Jahren, weist das Tool darauf hin.
Das Ergebnis lesen
Kaufen startet wegen Kauf- und Verkaufsnebenkosten meist im Rückstand und zieht nur dann davon, wenn Wertsteigerung, Mietwachstum und Eigenkapitalaufbau die Kosten des Eigentums übertreffen. Deshalb ist die Break-even-Zeit wichtiger als eine einzelne Zahl: Wenn Sie vorher umziehen könnten, gewinnt oft das Mieten. Ändern Sie probeweise Wertsteigerung, Anlagerendite und Mietwachstum – das sind die empfindlichsten Annahmen, und schon kleine Änderungen an diesen Werten können das Ergebnis deutlich verschieben. Das Modell lässt Steuervorteile, Kreditausfallversicherung, Zinsänderungen sowie den persönlichen Wert von Eigentum oder die Flexibilität des Mietens außer Acht. Es ist eine Schätzung zu Lernzwecken und keine Finanzberatung.
So verwenden Sie
- Den Immobilienkauf beschreibenGeben Sie Kaufpreis, Anzahlung, Hypothekenzins und Laufzeit ein, dazu Grundsteuer, Versicherung, Instandhaltung, Hausgeld sowie Kauf- und Verkaufsnebenkosten.
- Die Mietalternative beschreibenGeben Sie die Monatsmiete, die jährliche Mietsteigerung und die Rendite ein, die Sie stattdessen mit einer Geldanlage erzielen würden.
- Zeithorizont wählenLegen Sie fest, wie viele Jahre Sie voraussichtlich bleiben, und vergleichen Sie dann das Nettovermögen von Käufer und Mieter.
- Break-even-Punkt findenPrüfen Sie die Break-even-Zeit und die Jahrestabelle, um zu sehen, wann Kaufen das Mieten überholt – falls überhaupt.