Calculadora de hipoteca

La fórmula de amortización

Una hipoteca de tipo fijo se devuelve con cuotas mensuales iguales que cubren los intereses del mes más una parte del capital. La cuota de capital e intereses utiliza la fórmula de amortización estándar: M = P × r ÷ (1 − (1 + r)⁻ⁿ). P es el importe del préstamo, r es el tipo de interés mensual —el tipo anual dividido entre 12 y entre 100— y n es el número total de cuotas mensuales. Un préstamo a 30 años tiene 360 cuotas. Al principio del calendario, la mayor parte de cada cuota son intereses; más adelante, a medida que baja el saldo, una parte mayor se destina al capital. Esa distribución cambiante es justo lo que muestra la tabla de amortización de abajo, fila por fila.

Impuestos, seguro y pagos adicionales

La mayoría de los propietarios pagan más que capital e intereses. Los impuestos sobre la propiedad y el seguro del hogar se suelen cobrar cada mes en una cuenta de depósito (escrow), por lo que esta calculadora divide cada cifra anual entre doce y la suma a la cuota. Esos importes no son dinero prestado, así que no generan intereses hipotecarios: simplemente aumentan el total que envías cada mes. Un pago adicional opcional se aplica directamente al capital cada mes. Como se salta los intereses por completo, incluso una pequeña cantidad extra puede quitar años al calendario y ahorrar una gran parte de los intereses totales. El plazo de amortización y la tabla se actualizan para reflejar el plazo más corto.

Usar el cuadro para planificar

Compara plazos y tipos para ver cómo se equilibran la asequibilidad y el coste total. Un plazo más largo reduce la cuota mensual pero aumenta los intereses totales, mientras que un plazo más corto o los pagos adicionales hacen lo contrario. Fíjate en la columna del saldo para ver cuándo superas la mitad y en la columna de intereses para entender cuánto se concentran al principio los intereses hipotecarios. Todo se ejecuta en tu navegador, sin cuenta, sin consulta de solvencia ni búsqueda de tipos en vivo, así que puedes simular libremente escenarios privados. Considera el resultado una estimación y confirma las cifras finales —incluido el seguro hipotecario (PMI), las cuotas de comunidad (HOA), los gastos de cierre y cualquier ajuste del tipo— con tu entidad antes de firmar.